مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تاثیر تحولات اقتصادی و جنگ بر قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی، به‌ویژه مصالح مرتبط با محصولات پتروشیمی، از افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت در گروه‌های مختلف ساختمانی خبر داد.
برآوردهای اعلام‌شده از سوی وی نشان می‌دهد هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، ازجمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این رقم در ساختمان‌های متعارف پنج تا هفت طبقه در تهران، حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
به گفته زرقانی، هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها نیز با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد و در پروژه‌های خاص و لوکس ممکن است تا حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد.
این ارقام برآوردهای اعلام‌شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و نباید به‌عنوان میانگین رسمی هزینه ساخت در سراسر کشور تلقی شود. موقعیت زمین، تراکم، تعداد طبقات، کیفیت مصالح، تجهیزات و شرایط قرارداد از عوامل موثر بر هزینه نهایی هر پروژه هستند. این برآوردها نشان می‌دهد افزایش هزینه تولید مسکن تا چه اندازه می‌تواند فاصله میان قیمت تمام‌شده واحدها و توان مالی خانوارها را بیشتر کند.
تورم ۱۰۶.۸ درصدی نهاده‌های ساختمانی
آمارهای رسمی نیز از فشار فزاینده هزینه‌ها بر صنعت ساختمان حکایت دارند. بر اساس گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در همین گزارش ۸۰ درصد اعلام شد.
افزایش سریع قیمت نهاده‌ها، به‌ویژه برای پروژه‌هایی که اجرای آن‌ها چند ماه یا چند سال طول می‌کشد، ریسک سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد. سازنده ممکن است عملیات ساختمانی را با برآورد مشخصی آغاز کند، اما در ادامه با افزایش قیمت مصالح، دستمزد و تجهیزات روبه‌رو شود. اتفاقی که می‌تواند هزینه نهایی را افزایش دهد و حاشیه سود پروژه را کاهش دهد.
در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی، این مسئله پیچیده‌تر است. چراکه آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و مبالغ قراردادها لزوما متناسب با رشد هزینه‌های واقعی ساخت افزایش پیدا نمی‌کنند. در چنین شرایطی، سازنده برای ادامه کار به منابع مالی بیشتری نیاز دارد و در صورت ناتوانی در تامین آن، ممکن است سرعت اجرای پروژه را کاهش دهد یا عملیات ساختمانی را متوقف کند.
نهضت ملی مسکن زیر فشار کمبود نقدینگی
یکی از بخش‌های مهم اظهارات دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران به وضعیت پروژه‌های حمایتی اختصاص دارد. زرقانی اعلام کرده است که این انجمن با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و حدود ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. وی همچنین از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر داده است. پروژه‌های نهضت ملی مسکن با کندی و در برخی موارد با توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.
زرقانی کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و می‌گوید تامین مالی پروژه‌ها عمدتا بر دو پایه آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی استوار است. دو مسیری که هر دو با محدودیت مواجه‌اند.
وی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی، این رقم را در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت ناکافی دانسته و از اجرای نشدن کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در تامین مالی بخش مسکن انتقاد کرده است.
بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی مکلف شده است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد؛ با این حال، میزان تحقق این تکلیف و تاثیر آن بر تامین مالی واقعی پروژه‌ها همچنان از موضوعات مورد بحث میان سیاست‌گذاران و فعالان صنعت ساختمان است.
از نگاه سازندگان، مسئله تنها به سقف تسهیلات محدود نمی‌شود؛ زمان پرداخت وام، میزان پوشش هزینه‌های ساخت و استمرار جریان نقدینگی نیز اهمیت دارد. تاخیر در پرداخت منابع مالی می‌تواند علاوه بر طولانی‌تر کردن زمان تکمیل واحدها، هزینه‌های پروژه را افزایش دهد و متقاضیانی را که بخشی از سرمایه خود را به طرح اختصاص داده‌اند، با انتظار طولانی‌تر مواجه کند.
صدور پروانه‌های ساختمانی به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید
هم‌زمان با مشکلات مالی سازندگان، آمارهای مربوط به پروانه‌های ساختمانی نیز از افت فعالیت در بازار ساخت‌وساز حکایت دارد. بر اساس آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ تعداد ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در نقاط شهری کشور پیش‌بینی شده بود. تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی در بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاییز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد بود. این ارقام در مقایسه با فصل مشابه سال قبل، به‌ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد؛ آماری که از افت صدور پروانه‌های ساختمانی در تمام فصل‌های سال گذشته حکایت دارد.
این وضعیت در شرایطی رخ داده که مطابق برآورد طرح جامع مسکن، سالانه باید حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و نوسازی شود. البته تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها با میزان ساخت واقعی یا واحدهای تکمیل‌شده یکسان نیست، اما کاهش صدور پروانه‌ها می‌تواند نشانه‌ای از محدود شدن پروژه‌های جدید باشد.
آثار افت ساخت‌وساز نیز معمولا با فاصله زمانی در بازار ظاهر می‌شود. کاهش شروع پروژه‌ها و طولانی شدن زمان تکمیل واحدهای نیمه‌تمام ممکن است در سال‌های آینده تعداد واحدهای آماده عرضه را محدودتر کند.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرده بود که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی را تجربه کرده است. به گفته وی، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده کاهش یافته و فعالیت در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود افزایش داشته است.
بنابراین، رشد مثبت بخش ساختمان الزاما به معنای افزایش متناسب ساخت واحدهای جدید نیست و برای ارزیابی وضعیت تولید باید شاخص‌هایی مانند شروع پروژه‌ها، پیشرفت فیزیکی و میزان تکمیل واحدها نیز بررسی شود.
سازندگان ایرانی در جست‌وجوی بازارهای خارجی
در کنار افزایش هزینه‌ها و مشکلات تامین مالی، انتقال فعالیت برخی سازندگان ایرانی به بازارهای خارجی نیز به یکی از نگرانی‌های فعالان صنعت ساختمان تبدیل شده است.
زرقانی می‌گوید شماری از سازندگان بزرگ ایرانی پس از تحولات و جنگ اخیر، فعالیت خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس منتقل کرده‌اند. به گفته وی، برخی دیگر نیز در کشورهای آسیای میانه، استرالیا و اروپا در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارند.
او با اشاره به دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی و نبود ثبات کافی برای برنامه‌ریزی بلندمدت، از خروج بخشی از سرمایه‌ها و توسعه‌گران از بازار داخلی انتقاد کرده است. زرقانی در این باره می‌گوید: «سرمایه‌های کشور ما رفته، توسعه‌گران ما رفته‌اند؛ چندتایی مانده‌اند، امثال ماها. ما هم داریم می‌رویم، چاره نداریم». البته انتقال فعالیت سازندگان ایرانی به خارج از کشور پدیده‌ای تازه و صرفا ناشی از شرایط جنگی نیست. طی حدود یک دهه گذشته نیز گزارش‌هایی از حضور فعالان صنعت ساختمان ایران در بازارهایی مانند ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده بود.
حضور در بازارهای خارجی می‌تواند برای شرکت‌های ساختمانی فرصت دسترسی به پروژه‌های جدید، همکاری با شرکای بین‌المللی و توسعه فعالیت حرفه‌ای ایجاد کند. اگر دشواری تامین مالی، افزایش هزینه‌ها و نااطمینانی اقتصادی از عوامل اصلی انتقال فعالیت‌ها باشد، تداوم این روند می‌تواند بر سرمایه‌گذاری داخلی و ظرفیت اجرایی صنعت ساختمان اثر بگذارد.
زرقانی همچنین از فعالیت برخی سازندگان ایرانی در قالب کنسرسیوم و همکاری با شرکت‌های خارجی خبر داده و ابراز امیدواری کرده است که با بهبود شرایط اقتصادی، امکان بازگشت سرمایه‌گذاران و توسعه همکاری‌های بین‌المللی در داخل کشور فراهم شود.
ثبات اقتصادی؛ شرط بازگشت سرمایه به ساخت‌وساز
مجموعه این تحولات نشان می‌دهد صنعت ساختمان با مجموعه‌ای از مشکلات به‌هم‌پیوسته مواجه است. از افزایش قیمت نهاده‌ها و دشواری تامین نقدینگی گرفته تا کاهش قدرت خرید خانوارها و محدود شدن شروع پروژه‌های جدید. در چنین شرایطی، صرف افزایش سقف تسهیلات یا ارائه مشوق‌های مقطعی لزوما برای احیای تولید مسکن کافی نیست. سازندگان برای آغاز و تکمیل پروژه‌ها به منابع مالی قابل اتکا، امکان پیش‌بینی هزینه‌ها و ثبات نسبی در مقررات و شرایط اقتصادی نیاز دارند.
از طرفی کاهش قدرت خرید خانوارها نیز بازار فروش واحدهای جدید را محدود می‌کند. به این ترتیب، تولیدکنندگان از یک سو با افزایش هزینه ساخت و از سوی دیگر با دشواری فروش مواجه‌اند. ترکیبی که می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تازه را کاهش دهد.
دیدگاهی وجود ندارد.