تورم مسکن در سال‌های اخیر مسیر پرنوسانی را طی کرده است. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در شهریور ۱۴۰۲ به ۶۲.۴ درصد رسید، اما پس از آن روندی نزولی آغاز شد که حدود ۲۰ ماه ادامه داشت و این نرخ را در آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد رساند.
زمستان سال گذشته نیز نشانه مشخصی از بازگشت تورم مسکن دیده نمی‌شد. تورم ماهانه این گروه در ماه‌های زمستان بین ۱.۲ تا ۱.۶ درصد نوسان داشت، اما از ابتدای ۱۴۰۵ روند تغییر کرد و سرعت افزایش هزینه‌های مسکن دوباره بالا رفت.
تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه از ۳۳.۲ درصد در فروردین به ۴۳.۶ درصد در شهریور رسید. یعنی بیش از ۱۰ واحد درصد افزایش طی پنج ماه. اهمیت این تغییر زمانی بیشتر می‌شود که تورم‌های ماهانه نیز بررسی شود؛ چراکه این شاخص نشان می‌دهد افزایش نرخ نقطه‌به‌نقطه صرفا ناشی از اثر پایه نیست و سرعت رشد قیمت‌ها نیز افزایش یافته است.
میانگین تورم ماهانه مسکن در سه ماه تیر تا شهریور امسال حدود ۵.۵ درصد بوده است. این رقم در مدت مشابه سال گذشته ۴.۱ درصد و در سال ۱۴۰۳ حدود ۴.۸ درصد بود. فقط در سال ۱۴۰۲، که تورم مسکن در سطوح بالاتری قرار داشت، میانگین این سه ماه با حدود ۵.۹ درصد از رقم امسال بیشتر بود.
در مقیاس 6ماهه نیز روند مشابهی مشاهده می‌شود. براساس محاسبات انجام‌شده از نرخ‌های ماهانه، تورم انباشته مسکن از فروردین تا شهریور ۱۴۰۵ حدود ۲۹.۵ درصد بوده است. این رقم در مدت مشابه سال گذشته ۲۰.۳ درصد، در سال ۱۴۰۳ حدود ۲۵.۳ درصد و در سال ۱۴۰۲ حدود ۲۹.۱ درصد بود.
فاصله تورم مسکن و تورم عمومی
با وجود این شتاب، تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۳.۶ درصدی گروه مسکن هنوز به‌مراتب پایین‌تر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. با این حال، این فاصله به معنای کاهش فشار هزینه‌ای بر مستاجران نیست.
داده‌های رسمی نشان می‌دهد اجاره‌بها در ماه‌های متوالی به‌طور متوسط حدود ۵ درصد در ماه افزایش داشته است. البته شاخص مورد بررسی فقط اجاره نیست و هزینه‌های آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها را نیز شامل می‌شود؛ بنابراین نمی‌توان نرخ این شاخص را معادل رشد اجاره‌بهای تمام مستاجران دانست.
اگر اجاره یک واحد مسکونی در سال گذشته ۱۰ میلیون تومان بوده باشد، اعمال رشد ۴۳.۶ درصدی، رقم متناظر را به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان می‌رساند. این محاسبه یک مثال برای نشان دادن اثر درصدی تورم است و پیش‌بینی اجاره یک واحد مشخص محسوب نمی‌شود.
چرا اجاره با تاخیر افزایش می‌یابد؟
یکی از دلایل مهم تفاوت مسیر مسکن و تورم عمومی، ساختار قراردادهای اجاره است. بسیاری از قراردادها یک‌ساله هستند و هر ماه فقط بخشی از آنها تمدید یا قرارداد جدید منعقد می‌شود. بنابراین افزایش قیمت‌ها به‌صورت تدریجی وارد شاخص اجاره می‌شود و اثر شوک‌های تورمی ممکن است با چند ماه تاخیر نمایان شود.
این موضوع در آمار امسال نیز قابل مشاهده است. اوج تورم ماهانه شاخص کل در اردیبهشت، با نرخ ۸.۵ درصد، ثبت شد؛ در حالی که اوج تورم ماهانه مسکن دو ماه بعد و در تیرماه با نرخ ۵.۹ درصد رخ داد.
حتی در ماه‌های تیر تا شهریور که تورم ماهانه شاخص کل بین ۳.۶ تا ۳.۹ درصد قرار داشت، تورم ماهانه مسکن در شهریور به ۵.۱ درصد رسید. بنابراین بخشی از فشار تورمی گذشته می‌تواند با تاخیر و هنگام تمدید قراردادها وارد بازار اجاره شود.
بازار خرید و فروش مسکن در این دوره تصویر متفاوتی داشته است. بر اساس گزارش‌های میدانی، معاملات مسکن تهران به کمتر از ۳ هزار فقره در ماه رسیده، هرچند آمار رسمی برای تایید این رقم در دسترس نیست. قیمت‌های پیشنهادی فروش همچنان در برخی بخش‌های بازار افزایش یافته‌اند. بنابراین رکود فعلی بیشتر در کاهش تعداد معاملات دیده می‌شود و به معنای کاهش قیمت‌های پیشنهادی نیست.
در این شرایط، این فرضیه مطرح است که بخشی از خانوارهایی که به دلیل کاهش قدرت خرید از بازار مالکیت خارج شده‌اند، به بازار اجاره منتقل شده و فشار تقاضا را افزایش داده‌اند؛ هرچند داده‌های موجود برای اثبات قطعی این رابطه کافی نیست.
آیا مسکن در حال جبران عقب‌ماندگی است؟
در یک سال گذشته، قیمت نسبی گروه مسکن در مقایسه با سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است. اگر تورم عمومی همچنان بالا بماند، قراردادهای یک‌ساله اجاره می‌توانند باعث شوند مسکن با تاخیر بخشی از این فاصله را جبران کند. این روند قطعی نیست. قدرت پرداخت خانوارها می‌تواند سقفی برای افزایش اجاره ایجاد کند و تعرفه‌های دولتی انرژی نیز بخشی از شاخص این گروه را تشکیل می‌دهد که الزاما با بازار اجاره هم‌جهت نیست.
پایه پایین تورم مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته می‌تواند بر ارقام نقطه‌به‌نقطه ماه‌های آینده اثر بگذارد. تورم ماهانه مسکن از آبان تا اسفند ۱۴۰۴ بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بود. محاسبات سناریویی نشان می‌دهد اگر تورم ماهانه در زمستان امسال مشابه دوره آرام سال‌های گذشته باشد، تورم نقطه‌به‌نقطه اسفند می‌تواند حدود ۴۴ درصد باشد. تکرار الگوی سال ۱۴۰۲ این رقم را به حدود ۵۰ درصد و تداوم تورم ماهانه ۳.۵ درصدی آن را به محدوده ۵۹ درصد می‌رساند.
این ارقام پیش‌بینی نیستند، بلکه فقط نتایج محاسباتی چند سناریو هستند. مسیر واقعی به عواملی مانند نرخ ارز، رشد نقدینگی و شرایط اقتصادی کشور بستگی خواهد داشت.
اثر واقعی این روند زمانی مشخص می‌شود که قراردادهای بیشتری در پاییز و زمستان تمدید شوند. اگر شتاب تورمی تابستان ادامه داشته باشد، فشار افزایش هزینه مسکن می‌تواند بیشتر در بازار اجاره نمایان شود. با این وجود، داده‌های ماه‌های آینده مشخص خواهد کرد که شتاب تابستان یک موج کوتاه‌مدت بوده یا آغاز مرحله تازه‌ای از افزایش هزینه‌های مسکن و جبران تدریجی فاصله این بخش با تورم عمومی.
دیدگاهی وجود ندارد.